蒙山野老: 房地产

管得越多，麻烦越多

Mon, 19 Jun 2006 09:21:49 GMT

又在调控了。提高首付比例、五年内转让要全额征收营业税等等，就不说了，单说这个“90平方米以下套型面积要占比70%以上”，用意很明显，就是要求市场多增加小户型供应。让人想不明白的是，为什么是70%，理由、依据何在？

据说此一规定出台之后，开发商意见很大，联名上书建设部，说这一条无法执行。于是传出一种消息，说，建设部有人讲，建筑面积可以在套型面积的基础上上浮10%到15%，仅仅过了两天，建设部自己又把这种解释给否定了，说这种解释不准确。

别的地方我不太清楚，从近期的交易情况来看，无锡的100平方以下的只占到19%不到，苏州也是18%的样子，张家港没有数据，估计也只在百分之十几。象上海这样的城市，由于单价很高，所以100平方以下所占的比例可能会略高一些，但是肯定不会有50%，更不用说70%了。也就是说，市场上在进行的交易情况表明，100平方以下的住宅，并不是那么受欢迎。如果真的按照建设部的强制性规定，每个城市供应的土地上，70%的都是90平方以下的房子，会出现什么局面呢？估计空置说不定会更高吧？大面积的住宅的房价反而会比现在更高吧？

开发商比谁都关心建多大面积的房子才会比较好卖，所以我认为根本用不着政府去规定应该造多大面积的房子。市场自己会调节。政府管得越多，问题反而越多。即便你真的要强行管制，我们还是不明白，70%这个比例，是怎么得出来的。而且为什么不分地区不分城市，都用70%这个比例一刀切？

我觉得经济适用房是可以规定面积大小的。因为经济适用房是政策性的，不是市场行为。象我所在的张家港这个地方，前几年的经济适用房，100平方的算小的，140的有，160的也有，确实是比较荒唐。至于商品房，政府还是不要管建多大面积了吧。

转：《房价高企的三个制度性根源》

Sat, 17 Jun 2006 01:30:18 GMT

北京读者：Richard Wang

2006年6月16日星期五

英国《金融时报》中文网编辑：

您好！这篇文章是我对近来贵刊的一系列关于房地产市场的争论，表达的一些个人看法。

房价是经济学里一个相当微观的话题。但是，从这个微观的话题中，我们却可以看到三个并不“微观”的制度性根源。正是这三个制度性根源，使商品房无辜地背负了不该由它背负的政治义务，承受了不能承受之重。

一、贫富悬殊

许多人习惯将房价飙升归咎于开发商的炒作，这完全不是事实。当一个社会80%的财富集中在20%的人手里，就出现了多数人买不起房，而少数人钱多得花不完，随手买几套房子来投资的情况。他们的人数或许不多，但是口袋里的钱很多，多得连贷款都不需要，房价自然“钱涨船高”。

房地产商作为商人，不顾“80%的人民”，去追逐“80%的财富”，以实现股东利益的最大化，是在尽商人的天职。真正需要我们反思的是这一现象的源头：造成目前贫富悬殊的原因有哪些？这些原因都是合理的吗？

合理的原因，比如人与人的能力有别，运气有别，我对此坦然不论。不合理的原因至少有这么几个：垄断，腐败，公共服务（比如农村义务教育）的缺位，社会保障的歧视（表现为户口制度），侵犯弱势群体的私有产权（土地使用权，股权）。

有人说：“物质的贫富分化，根源于权利的贫富分化”。上述问题，都不是单纯的经济问题，同时也是法制问题，人权问题。它们既违反了经济规律，又违反了公认道德，是“效率”与“公平”共同的敌人。只有通过政治改革，尤其是司法改革，才能解决这些由来已久的“经济问题”。政治改革与经济改革是唇齿相依的。

二、地方政府的考核机制

2004年，中华人民共和国宪法里增加了一条修正案：“国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度”。向贫困群体提供廉租房，就是社会保障内容之一。2005年中国政府在廉租房的投入为62亿。假设贫困群体占社会总人口的10％，他们人均只得到了4元/月的廉租房补贴，根本无法满足需要。

中国去年的财政收入为30000亿人民币，其中土地出让金的收入为5500亿人民币。和前两个数字相比，62亿实在是九牛一毛。与其说地方政府没有能力提供适量的廉租房，不如说他们没有积极性这么做。中国的地方官员平均每3－5年就要被上级调任一次。“成绩单”的主要内容是GDP增长率。这种“对上负责”的考核机制，使政绩偏离了民意。这是官员们怠于提供廉租房的根本原因。

解决的办法是，要么在“对上负责”的成绩单里加入量化的廉租房考核指标，要么干脆将“对上负责”的考核机制改为“对下负责”的选票政治。后者的效果更优，不过难度也更大。

三、土地公有制

在我看来，土地公有制是房价高涨的主要原因。如果土地市场的供应者形成竞争，地价高涨会引来私人抛售土地，地价就会回落。但是，当政府垄断了土地供应，地价越涨，政府越能从中牟利，越惜售。价格这个“无形的手”，在垄断者面前无法发挥作用。这是土地公有制带来的第一个后果。

目前的征地方式是“先征用，后补偿”。也就是政府低抢高卖，从中剥削农民。这造成了两个后果：1. 农民得到的补偿价值远远低于土地的价值，他们没有足够的原始资本改行做其他工作。2. 即使失去土地的农民希望继续务农，他们也得不到土地。因为“土地公有制”不允许他们向别人购买土地。

在这种体制下，失地农民阶层很可能走投无路，威胁到社会稳定。原因倒不是他们失去了土地，而是在于失去土地后得不到市价补偿。中央政府很清楚这种征地方式会对于社会稳定带来威胁。但是，他们的对策并不是改变这种不合理的征地方式(比如通过土地私有化来保障农民的喊价权益)，而是通过严格限制地方政府每年对耕地的占用量，尽量减缓这一过程的冲击。

这就造成了土地公有制带来的第二个后果：即使地方政府希望大幅度扩大土地供应，中央政府（国土资源部）也不允许他们这么做，怕由于征地威胁到社会稳定。

房子只能建在地上，地由政府垄断，而土地公有制又制约了政府供应土地的积极性。就凭这一点，房价也不可能不涨。

“国六条”及其细则

结合上边三个制度性根源，我想评价一下“国六条”及其细则。这一系列措施，有比过去进步的地方，比如要求地方政府增加土地供应，增加廉租房的供应，虽然规定得很不具体，没有一个具体数字。

“国六条”及其细则里还有一些干预市场经济行为的规定，比如强制规定商品房面积，在我看来都是指标不治本的权宜之计。要么效果有限，要么代价高昂。

最后我说说对薛兆丰先生的“炒房无罪论”的看法。目前，由于土地的供应被政府垄断，中国大陆的“商品房”不完全是“商品”。“炒房”这种无可厚非的市场经济行为，在这种人为造成的紧缺环境下，背上了原罪。在当前的体制下，限制“炒房”或许有其相对意义上的“朦胧”的正当性。

但是，更应强调的是，当前几乎所有经济领域改革的失败，其背后的根源都是制度性的。就房地产领域而言，只有正视上文中的三条制度性缺陷，还“商品房”其本来面目，才是实现多盈的最终出路。

北京读者：Richard Wang

看似有道理的胡说八道

Fri, 05 May 2006 15:23:21 GMT

房价成了热点问题，所以就有各种各样的人出来指点江山，一时之间，专家满天飞。这些天就看到一篇奇文。据说是发表在《中国房地产报》上的：

被高估的房价收入比

冀志罡

要用数据说话，数据首先要靠得住，计算也要合规则。拿房价收入比论证泡沫之存在、暴利之可恶、老百姓买房负担之沉重，都是可以的。我不反对拿房价收入比说事儿，但我反对拿不清不楚的房价收入比说事儿。

房价收入比，顾名思义是房屋价格与居民收入之比。此比越高，表明房价相对收入越高，反之亦然。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。几个术语需要解释一下。

套价是整套房子的总价，而不是以平均每平方米的销售价格，再乘以一个想当然的面积——例如70或100平米——得来。中值意指中间之值，也就是所有房子的总价排列中，居于中间的那个值。只要统计上的样本够多，套价中值大致等于平均套价。

家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。

被高估的房价

需要强调的是，这里的平均房价是指所有房屋的均价，而不是指新房平均销售价格。两者有着重要的差别。在中国这样住宅市场开放不久的国家，新房由于品质明显得好于旧房，价格自然高出不少。此外，旧房多以计划经济时代的公房为主，没有大量上市交易，普遍地缺少市场参考价。（这一情况最近已有改善）

以此观之，目前流行的房价收入比估算，在房价这个层面，都是错的。北师大的钟伟教授在他最近主持的《中国房地产金融安全评估报告》中这样估计房价收入比：现在东部地区商品房均价达到4000元每平方米左右，而2005年我国城市户均年收入约1.5万至1.7万，一套70平米的新房相当于家庭年收入的十几倍（报告中为13倍，显然计算有误）。

更煽情的估算方法则是，以新房平均售价乘以一个估计的面积（比如100平方米），再除以统计局公布的职工年平均工资，然后断言为了买套房子，一个城市居民需要不吃不喝多少年。

所有这些算法，都显而易见地高估了房价。既使在发达国家，由于新建房产在设计和技术上略高一筹，平均售价总会高于同等旧房。在中国这样的新兴市场，大量新建商品房与质量低劣的公房并存，两者差价更为明显，只统计前者而无视后者，会将真实的房价水平高估不少。

被低估的收入

中国也许是世界上灰色收入最多的国家。生意人或权力人物自不必说，既使是普通老百姓，获得统计之外的收入也易如反掌。举个例子。餐饮行业的大量打工妹，其工资似乎从不计入城市居民收入。但他们在城市工作，在城市挣钱，又在城市生活和消费，从经济的角度看，不是城市居民是什么？

不要小看了打工妹。不是只有山西煤矿主和温州投资客才会抬高房价，所有提高住房有效需求的因素都会抬高房价。在房价上涨的整个因果链条上，外来的打工者着实占据着不小的地盘。发达地区的外来打工者全国至少有数千万之众，不考虑购房倾向较强的白领一族，仅仅蓝领工的租房需求，也足以抬高租金并进而推高房价。

更不要说这些打工者的辛勤劳动，极大地提高了所在地的生产效率，同样会促使房价上涨。

被忽略的收入还有很多。在服务行业及以现金支付为主的小额交易中，没有纳入统计的很多。在经济活跃的地方，人们的名义工资也许不高，但八仙过海，各显神通，许多人都有着不为他人所知的赚钱门路。这些收入，不是干巴巴的统计报表所能涵盖的。

实际上，去年年底国家统计局对统计数据的大幅修正，已经提示了，不假思索地使用统计数据是轻率的。

结论很清楚。由于房价普遍地高估，收入普遍地低估，直接导致了中国房价收入比严重偏离正常值的广泛猜测。但事实并非如此简单。中国有着几乎全世界最高的住房私有化率，新建房产也总是保持着极高的销售率，这与老百姓买不起房的说法无论如何加不到一起。既然人们总是热衷于买房，我们就不能无视其需求，更不能无视其购房能力。

精确地错，不如大致地对。以北京为例，我认为以下的估算更接近事实：一套普通两居室新房平均60万左右；一个工作三几年的大学生，月入5千、年入6万左右，夫妻相加的年收入是12万；两者相除，比值大约5，已经是保守的估计，再保守一点，房价收入比也不会超过6。的确有更高的房价和更低的收入，但既然是中值的估算，我们就只能考虑中间水平。

抛开不可靠的数字，以观察到的现象看，目前的房价依然不足以遏止消费者的购房热情。他们的确需要银行按揭支持，不全是自己的钱，但无论财务杠杆还是利率条件，中国都远不如美国或香港这样的成熟市场。就个体的购房支付能力而言，并不存在什么风险。银行方面的数据可以佐证这一点，个人按揭贷款是不良率最低的贷款品种。

最后要说的，是房价收入比只是一个数字，高低不过是经验判断，没有任何科学意义上的逻辑支持。换言之，并不存在一个标准的房价收入比，能够放之四海而皆准地衡量房价的高低。世上没有这样的房价收入比。

这种东西，乍一看，似乎挺唬人的样子。先说房价被高估了，再说收入被低估了，所以得出结论：房价收入比被高估了。言外之意，房价不算高嘛。

我想说的是：凭什么说房价被高估了？他的理由得不出这个结论。“旧房......没有大量上市交易“？一派胡言。新房品质高于旧房？也是胡说八道。在一个不论什么房子都好卖的市场上，开发商很有可能现在造出来的房子不如几年前造出来的房子。因为好卖嘛，当然品质上可能就不那么用心去改善了嘛。甚至是随便搞搞反而卖价比以前高了。我就在这一行工作，我看到的这种情况太多了。

还有，即使是房价真的被高估了，到底高估了多少？没有量化的分析。如果高估了十元钱一个平方，对于“房价收入比确实是太高”这一结论又有多大影响？

说到被低估的收入就更牵强了。确实有一些人的收入可能是低估的。比如，贪官收的“好处”，医生收的红包、家长们送给老师的红包等，但是，这些职业的人相对于全社会占多大比例？我相信多数人象我一样，只是有一份可公开的固定的收入罢了，哪里来的什么“灰色收入”？而且，官员们为了表明自己的政绩好，公布的人均收入的数字，本来就有可能是夸大的。

跟所谓的被高估的房价一样，我们忍不住要问：收入即使真的被低估了，有量化的分析吗？假如是低估了一年1000元的收入，对“房价收入比太高”这一结论又能有多大影响？

请特别注意这一句话“以北京为例，我认为以下的估算更接近事实。。。。。。”，他认为北京的本科生毕业两三年的中等水平的年收入是6万。我有几个同学在北京，本科毕业七八年了都还没买房，我不好意思问他们的收入是多少。不过感谢互联网，我在网上随便Google了一下，北京2005年城市居民人均可支配收入是17653元。所以我实在不知道这位高手、专家是凭什么“认为”在北京本科生毕业两三年的中等收入就有6万元的。

在一篇文章里提出什么观点并不重要。比如，你可以说，“房价收入比确实是太高了”，也可以说，“其实房价收入比一点都不高”，关键是你要言之成理，证据确凿，要能自圆其说。如果能证明得很有力，那么文章就是有份量的。如果只是提出一些似乎与众不同的观点，又没有进行有力的论证，那么，还是没有什么价值。

所以，我不得不说，这样的文章，真是垃圾。

它发表在《中国房地产报》，只让我觉得《中国房地产报》也是一份十分平庸的媒体。一旦牵涉到自身利益，所谓的专家们可以乱说，媒体也不坚守客观、公正、严谨这样的原则了。怎么对自己有利就怎么瞎搞了。据说，还有位叫作董藩的“专家”，声称房价上涨跟地价没有关系。那意思就是说，大家不要怪政府的土地拍卖制度啊，土地拍卖得价格再高，跟房价的不断上涨还是没什么关系的。

这样的“专家”，值得人们相信和尊敬吗？？

整个三月，都在出差

Fri, 31 Mar 2006 12:29:36 GMT

上半月在镇江，下半月在无锡。因为我们公司在这两个城市有项目。

照顾不到家里，不能和老婆孩子在一起，这是让人很不爽的。

当然，除去不爽的事，还是有一些收获的。至少对这两个城市的房地产市场更加熟悉了。我觉得镇江和无锡的房地产市场都比较健康。通过对它们的了解，我更相信，如果要控制房价，保持充足的土地供应是非常重要的。比方说，无锡一年的市场需求是450万平方土地，如果当地政府每年只供应200万平方土地，那地价就会涨，房价就会涨。老百姓的负担就会加重。房价更容易虚高。可惜好多地方的政府一边在说要控制住房价的上涨，一边却在不断收紧土地供应，造成一个市场怪胎。当然，他们的理由是非常冠冕堂皇的：保护耕地，不能浪费土地资源，等等；但是另一个不能讲出口的真正的原因恐怕是政府想把土地卖个好价钱。至于有多少人会因此而买不起房子，似乎不是他们真正关心的问题。

大话地产之容积率

Sun, 08 Jan 2006 13:04:48 GMT

话说某国某省某市政府出让一块国有土地使用权，土地面积10万平方，规定得清清楚楚，容积率要小于等于1.5。某房地产开发商买去之后开始操作。不久，人们见到该楼盘的广告上写：此地占地面积10万平方，建筑面积近20万平方……细心的人一算，乖乖，怎么容积率变成2.0了？如果按照政府规定的容积率，它的建筑面积不会超过15万平方。再结合该楼盘的售价为均价5000元每平方，仅超过当初规定的容积率的部分，就可以卖2.5亿。这里面显然有政府部门的人收了好处给他们开的绿灯。

但是，普通的人们并不懂，也不去注意，还四处宣扬：这个楼盘不错的，借鉴了某地的某经典楼盘，云云。于是群起争购。开发商可能又要一边数钱一边乐了。

在某国，这么干的开发商，又何止这一家。

今天，去张家港的秋季房展会转了转

Sat, 26 Nov 2005 05:54:02 GMT

小小一个县级市，城乡总人口85万，市区人口也就十几万，收入好象也不算怎么高，主流房价却在每平方4000元以上了。而且面积又做得比较大，主力户型面积在140平方以上，也就是说，一套房子到手，连税费等各种费用，都在60万以上。这个价格，还有不断走高的趋势。在一个人工湖边上新开的一个楼盘，价格在7000元每平方。7000就7000，要是真的做得精致的话，也行啊。可房子很一般，价格倒是上去了。不知道还会有多少人买。

都以为可以象前两年一样，不停地涨价，不停地吸引炒家买进抛出，这样的游戏，总有一天会玩不下去的啊。说实话，虽然我在这一行工作，但我现在甚至希望死掉几个楼盘，让他们这些还沉浸在美好幻想中的人，清醒清醒。